Makelaars ook aansprakelijk voor fout van ingeschakeld meetbureau

Het zijn lastige tijden voor huizenzoekers. De gespannen woningmarkt maakt het voor veel mensen moeilijk om een geschikte, betaalbare woning te vinden. Met name in de grote steden overstijgt de vraag al geruime tijd het aanbod. Eén van de partijen die hiervan juist profiteren, zijn makelaars.

Toch gaat het leven van een makelaar deze dagen niet altijd over rozen. In een recente uitspraak van de Rechtbank Den Haag werd een makelaar veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding omdat de NVM-meetinstructie niet (goed) was gevolgd door een specifiek hiervoor ingeschakeld bureau. Hieronder zet ik uiteen hoe de rechtbank tot dit oordeel kwam.

Feiten

De verkoopmakelaar in kwestie heeft een zelfstandig bureau ingeschakeld om een woning in te meten conform de NVM-meetinstructie. In het opgestelde rapport wordt een woonoppervlak van 247 m2 vermeld, dat wordt overgenomen in de verkoopbrochure van de makelaar en in de advertentie op Funda. De vraagprijs is dan ook niet mis: € 935.000 moet het fraai gerenoveerde herenhuis gaan kosten. De prijs waarvoor de woning uiteindelijk wordt verkocht is € 867.500.

Als de kopers een paar jaar later in verband met onderhoudswerkzaamheden de woning door een ander bureau laten opmeten, wordt een woonoppervlak van "slechts" 224,1 m2 vermeld. Ze stellen dat ze bij een juiste voorstelling van zaken nooit akkoord waren gegaan met een koopprijs van
€ 867.500 en vorderen ruim € 80.000 schade als gevolg van het onzorgvuldige handelen van de verkoopmakelaar.

Oordeel

Volgens de rechtbank heeft de verkoopmakelaar onrechtmatig gehandeld tegenover de kopers door in de verkoopbrochure en op Funda een onjuist woonoppervlak te vermelden. Interessant is hierbij dat ook een door een zelfstandig bureau gemaakte fout dus aan de verkoopmakelaar kan worden toegerekend. De verkoopmakelaar heeft een eigen zorgplicht tegenover aspirant-kopers, ongeacht fouten van ingeschakelde derden.

Er moet dus een schadevergoeding worden betaald. Maar hoeveel? Hiervoor moet de situatie waarin de kopers nu verkeren, worden vergeleken met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging niet had plaatsgevonden en in de verkoopinformatie dus het juiste woonoppervlak had gestaan. Er kan dus niet simpelweg worden uitgegaan van het aantal gemiste vierkante meters.

Bij de berekening van de schade is volgens de rechter van belang dat het om een fraai gerenoveerd herenhuis gaat met een ruime voor- en achtertuin, die in een perfecte staat van onderhoud verkeerde en zo te betrekken was. Het woonoppervlak is weliswaar kleiner dan vermeld, maar het gaat om een relatief kleine afwijking die, volgens de rechter, slechts een beperkte invloed heeft op de koopprijs. De rechter wijst vervolgens een schadevergoeding toe van € 10.000. Hoewel het bedrag waar de rechtbank op uitkomt enigszins uit de lucht komt vallen, is een matiging van het gevorderde bedrag op zijn plaats.