Notaris betrokken bij speculatieve grondhandel handelt onrechtmatig

Op 18 juni 2024 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat een notaris die betrokken was bij speculatieve grondhandel een beroepsfout heeft gemaakt en aansprakelijk is voor de door de kopers van grond geleden schade. De uitspraak is bijzonder omdat voor het eerst in hoger beroep wordt geoordeeld dat niet alleen de verkoper een verwijt te maken valt, maar ook de notaris die de leveringsakte heeft gepasseerd.

De zaak in het kort

Een vrouw die samen met haar man een tuinbouwbedrijf exploiteerde, werd begin 2016 benaderd door een bedrijf met de vraag of zij geïnteresseerd was in het kopen van landbouwgrond. De werkwijze van het grondhandelbedrijf hield in dat zij percelen landbouwgrond kocht van een tussenpersoon die de grond op zijn beurt weer had gekocht van boeren voor een lage prijs. Vervolgens werden die percelen in meerdere kleine percelen gesplitst en naar verhouding voor veel meer geld verkocht aan particulieren. Aan die particulieren werd verteld dat wanneer de op de grond rustende bestemming wijzigt van ‘agrarisch’ naar ‘wonen’ de grond sterk in waarde zal stijgen. Zo ook bij de kopers in deze zaak.

In de verslaggeving van RTL Nieuws leest u meer over wat speculatieve grondhandel inhoudt.

In totaal hebben er 67 zogenaamde ‘transporten’ plaatsgevonden bij de notaris, waarbij 91 percelen (hoofdzakelijk) onbebouwde landbouwgrond zijn geleverd voor ruim € 12 miljoen, een veelvoud van het bedrag waarvoor het verkopende bedrijf de stukken grond had aangekocht. De waarde van die grond zou stijgen nadat de bestemming zou worden gewijzigd, aldus de grondhandelaar. In werkelijkheid is die bestemming nooit gewijzigd.

De vrouw en haar echtgenoot hebben zich vervolgens tot de verkoper gewend. Daarnaast hebben zij ook de notaris die de leveringsakten heeft gepasseerd aansprakelijk gesteld. De notaris zou zijn zorgplicht tegenover hen hebben geschonden en zou daarom de door hen geleden schade moeten vergoeden. De rechtbank heeft die vordering in eerste instantie afgewezen. Het hof oordeelt daarentegen dat de notaris wel degelijk een verwijt te maken valt.

Schending bijzondere waarschuwingsplicht

Doorslaggevend achtte het hof dat op de notaris in dit geval een bijzondere waarschuwingsplicht rustte en dat de notaris deze had geschonden. De bijzondere waarschuwingsplicht van een notaris brengt mee dat hij ervoor moet zorgen dat cliënten bij het aangaan van risicovolle rechtshandelingen voldoende beschermd worden. Dit komt bijvoorbeeld voor bij aandelentransacties met een hoog risico en/of als tussen de betrokkenen sprake is van een disbalans in juridische kennis of macht. De notaris moet erop toezien dat diegenen voor hem zich daadwerkelijk bewust zijn van de aanwezige risico’s.

Het hof betrok in de beoordeling dat het kopen van speculatieve landbouwgrond een risicovol karakter heeft en dat de gemoeide bedragen hoog waren. Dat had bij de notaris al reden voor extra alertheid moeten zijn. De communicatie tussen de vrouw en het grondhandelbedrijf was daarnaast op een onduidelijke manier verlopen. De vrouw had voor iedere transactie steeds een vragenlijst moeten invullen. Die bevatte onder andere vragen over de mate van ervaring met het kopen van grond en of zij de investering had besproken met haar partner en/of anderen. De vraag of de koper ermee bekend was en begreep dat “de investering speculatief is, dat er een mogelijkheid bestond dat er misschien nooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden en dat de verkopers geen invloed hadden op een bestemmingswijziging, dat de geïnvesteerde bedragen niet direct terug konden worden omgezet naar contant geld en dat een aantal gemeenten verliezen hebben op hun grondpositie” had zij steeds met “ja” beantwoord.

Volgens het hof had de notaris beter moeten controleren of de vrouw daadwerkelijk begreep dat de waardestijging slechts speculatief was. Hij had zijn werkzaamheden moeten opschorten totdat hij de transacties met een van de echtelieden telefonisch of in persoon had besproken. Dan had de notaris de specifieke risico’s verbonden aan speculatieve grondhandel aan hen kunnen voorhouden. Alleen zo kon de notaris controleren of het echtpaar ook daadwerkelijk begreep wat er in de vragenlijsten werd verklaard, aldus het hof.

Een belangrijke kanttekening bij dit arrest is dat het hof niet de volledige vordering heeft toegewezen. Volgens het hof valt het echtpaar namelijk ook eigen schuld te verwijten. Daarom wordt de schade die de notaris moet vergoeden verminderd met 45%.

Ter afsluiting

Het echtpaar uit deze casus is niet de enige gedupeerde van speculatieve grondhandel. Meer informatie over deze vorm van grondhandel en wat u kunt doen als u hiervan de dupe bent geworden, leest u hier.