Makelaar licht kopers onjuist voor over bijzondere eigenschappen woning

Wat kunt u doen als blijkt dat een door u aangekochte woning niet is zoals door de makelaar is toegezegd?

Onderzoeksplicht koper vs. zorgplicht makelaar

Als u een woning of ander vastgoed koopt, bent u als koper verplicht te onderzoeken of de droomwoning die u op het oog heeft ook daadwerkelijk voldoet aan uw wensen. U kunt daarvoor de verkopend makelaar bevragen over zaken als de bestemming van het pand (is dat wel wonen, of is dat recreatie of agrarisch), veiligheids- of vergunningsvereisten of andere specifieke eigenschappen. Maar wat nu als blijkt dat de woning die voldeed aan alle wensen, achteraf toch niet is zoals door de makelaar toegezegd? Kan de makelaar aansprakelijk worden gehouden als u door mededelingen van die makelaar op het verkeerde been bent gezet?

Oordeel hof ‘s-Hertogenbosch
In een zaak bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch lag de vraag voor of de verkopend makelaar een beroepsfout had gemaakt door onjuiste voorlichting over bijzondere eigenschappen van de woning te geven. In het arrest van 31 oktober 2023 oordeelde het hof dat dit inderdaad het geval was.

De zaak ging over een bouwvergunning voor een uitbouw. Door de verkopers was op de vragenlijst voor de verkoop van de woning vermeld dat voor de gerealiseerde uitbouw door de gemeente een bouwvergunning was verleend. Achteraf bleek dat de uitbouw niet aan de vereisten van de vergunning voldeed. De kopers van de woning werden toen geconfronteerd met de gemeente die handhavend optrad.[1]

De makelaar is door het hof veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding aan de kopers, ook al was hij zelf verkeerd ingelicht door de verkopers. De verkopers hadden immers op de vraag “Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of om de woning? Zo ja, welke ver-/bijbouwingen, in welk jaartal en door welk bedrijf zijn deze uitgevoerd?” geantwoord dat er een herbouw in 2008 had plaatsgevonden. De volgende vraag “Zijn er verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder bouwvergunning” hadden de verkopers met “Nee” beantwoord. De makelaar voerde aan dat hij op die informatie van de verkopers had mogen vertrouwen. Het hof dacht daar dus anders over. Volgens de rechter waren er namelijk aanknopingspunten op basis waarvan de makelaar meer onderzoek had moeten doen. Zo hadden de verkopers aan de makelaar verklaard dat de goot- en nokhoogte van de uitbouw anders waren uitgevoerd dan volgens de bouwvergunning toegestaan. Ook waren er bouwtekeningen van de uitbouw zónder stempels van de gemeente ter goedkeuring. Ten slotte bleek uit een eigen meting van de makelaar dat de afmetingen van de uitbouw verschilden van die in de oorspronkelijke tekeningen van de architect. De makelaar had op basis van die omstandigheden moeten weten dat niet aan de bouwvereisten was voldaan of had daar op z’n minst onderzoek naar moeten doen.

De makelaar moet een schadevergoeding betalen aan de kopers die bestaat uit het verschil tussen de kosten die de kopers nu hebben en de kosten die zij zonder de onjuiste mededeling gehad zouden hebben.

De zorgplicht van de makelaar

Tussen de verkopend makelaar en de (potentiële) kopers van een woning of ander vastgoed bestaat in principe geen contractuele relatie. Toch heeft de verkopend makelaar óók ten opzichte van die groep mensen een zorgplicht. Zo moet de makelaar informatie delen met de koper waarvan redelijkerwijs mag worden verwacht dat die de beslissing om wel of niet te kopen kan beïnvloeden. De makelaar zal mede uit vragen die de koper stelt en hetgeen de koper vertelt, moeten opmaken welke informatie voor de koper belangrijk is. Hij mag daarbij bovendien niet zonder meer uitgaan van de informatie zoals hij die van de verkoper krijgt.

Conclusie

Als na de koop van een woning blijkt dat deze niet de eigenschappen bezit die door de verkopend makelaar wel zijn toegezegd, kan de verkopend makelaar daarvoor aansprakelijk zijn. Bepalend zijn (i) of de makelaar had moeten weten dat de situatie anders lag en (ii) of dit iets is waar hij de kopers over had moeten informeren omdat hij wist of had kunnen vermoeden dat het onderwerp voor de kopers van belang was. Is het antwoord op die twee vragen ja, en hebben de kopers hierdoor schade geleden, dan is de kans groot dat die schade op de verkopend makelaar verhaald kan worden.

[1] In een procedure tussen diezelfde kopers en verkopers is de koopovereenkomst ontbonden. Als gevolg daarvan is het pand teruggeleverd aan de oorspronkelijke eigenaren (verkopers).