Onderverzekering na brandschade; wanneer is de makelaar-taxateur aansprakelijk?

Op 27 mei 2019 was er een grote brand in Vlaardingen. Het pakhuis van de Doggermaatschappij, waarin onder andere drie horecabedrijven zaten, heeft als gevolg van de brand flinke schade opgelopen. Schrale troost voor de eigenaar van het pand was dat hij verzekerd was tegen de gevolgen van brand. De verzekeringsuitkering bedroeg circa 3,4 miljoen euro.

Het verzekerde bedrag was gebaseerd op een taxatie die in 2015 voor verzekeringsdoeleinden was opgemaakt door makelaarskantoor X. Zo’n taxatie wordt meegenomen in de verzekeringspolis, en geeft – als het goed is – een optimale dekking. Als een taxateur de waarde te laag inschat kan er een probleem ontstaan. De verzekeringsdekking is dan immers gebaseerd op dat te lage bedrag en als de schade hoger is, dan dekt de verzekering dus niet alle schade. Precies dit deed zich voor bij het pakhuis van de Doggermaatschappij en dat leidde tot een schadepost van honderdduizenden euro’s.

De eigenaar van het pakhuis zag zich daarom genoodzaakt om een procedure tegen de makelaar-taxateur te starten. De rechtbank Gelderland besliste in haar vonnis van 29 november 2023 over de zaak. De rechtbank stelde eerst een deskundige aan om te bekijken of de taxateur in 2015 in redelijkheid tot het getaxeerde bedrag kon komen. Dat was niet zo; de deskundige kwam achteraf tot een aanzienlijk hogere waarde dan de makelaar-taxateur in 2015 deed.

De rechtbank beoordeelde vervolgens of de makelaar-taxateur aansprakelijk was, en zo ja, wat de schade dan was. De rechtbank stelde vast dat taxatie geen exacte wetenschap is, en dat de ene taxateur dus best tot een andere waarde kan komen dan de andere taxateur, zonder dat dat direct tot de conclusie leidt dat de ene taxatie “goed” is en de andere niet. Met dat in het achterhoofd lijkt een marge voor de taxatie van 10% boven of onder de werkelijke waarde de rechtbank niet onredelijk. In dit geval echter was de taxatie liefst 22% lager dan de (achteraf vastgestelde) werkelijke waarde. De taxateur heeft daarmee een ernstige beroepsfout gemaakt, aldus de rechtbank.

De rechtbank stelt vast dat de schade door de beroepsfout zo’n € 828.000 bedraagt. Omdat de eigenaar minder heeft gevorderd (namelijk 775.000 euro) wordt dat lagere bedrag toegewezen.