Notarissen opgelet: zorg dat u weet (niet denkt) dat de erfpachtcanon is betaald

Als u erfpachter wordt, betekent dat dat u periodiek een vergoeding aan de eigenaar van de grond moet betalen: de erfpachtcanon. Bij de overdracht van een erfpachtrecht is de nieuwe erfpachter aansprakelijk voor achterstallige canonbetalingen tot maar liefst vijf jaar terug. Dat kan een vervelende bijkomstigheid voor de koper opleveren. Uit een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 1 juni 2022 blijkt dat de notaris op dat vlak ook het nodige moet doen. Als de notaris dat nalaat, zal hij (of zijn verzekeraar) in de buidel moeten tasten.

Wat was er gebeurd?

Een vastgoedbedrijf verkeerde in financieel zwaar weer, maar bezat een erfpachtrecht op een haventerrein in Vlaardingen. De jaarlijkse canon bedroeg bijna € 135.000, en moest elk jaar vooraf worden betaald. Op 9 december 2015 heeft het vastgoedbedrijf telefonisch overeenstemming bereikt over de verkoop van het erfpachtrecht aan een Vlaardingse industrieel dienstverlener. De levering zou de volgende dag al moeten plaatsvinden. De koper heeft daarop direct een notaris benaderd met de vraag of de notaris de stukken kon voorbereiden. De notaris heeft dat diezelfde middag per mail bevestigd, en daarbij gevraagd of de canon al was betaald over het jaar 2015. Die mail zond de notaris in kopie aan ambtenaren van de gemeente, die eerder al aan de koper hadden laten weten dat de gemeente geen bezwaar had tegen de overdracht van het erfpachtrecht. Op de avond van 9 december 2015 mailde de notaris de concept-akte aan partijen, waarbij de notaris expliciet vroeg om input over de vraag of de canon was betaald en zo ja, of het betaalde bedrag bij de levering verrekend moest worden. Een dergelijke verrekening is gebruikelijk; de verkoper betaalt de canon over de periode tot de overdracht, en daarna zijn die kosten voor rekening van de koper. Op die e-mail is geen reactie gekomen.

Wel is de volgende dag om 13:58 uur de akte gepasseerd, waarmee het erfpachtrecht dus aan de koper werd geleverd. Enkele minuten later, om 14:03 uur, verzond een ambtenaar van de gemeente een mail aan de notaris waarin hij meldde dat de factuur voor de canon “gisteren” de deur uit was gegaan, “en dus uiteraard nog niet voldaan” was.

De verkoper – het vastgoedbedrijf – bestaat inmiddels niet meer. De gemeente vraagt de koper de achterstallige canon over het jaar 2015 te betalen. De koper komt niet onder die betalingsverplichting uit, maar vraagt zich wel af of de notaris het allemaal goed heeft gedaan.

Beroepsfout notaris?

De rechtbank moest zich vervolgens buigen over de vraag of de notaris in dit geval heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mocht worden verwacht. De koper verweet de notaris dat hij de koper had moeten beschermen door het advies te geven de koopsom pas aan de verkoper uit te betalen als was vastgesteld dat de verkoper de canon over 2015 daadwerkelijk had betaald.

De rechtbank oordeelt dat de notaris inderdaad steken heeft laten vallen. De notaris had op het moment dat de levering plaatsvond nog geen uitsluitsel over de vraag of de canon over 2015 wel was betaald. Hij had er niet zomaar vanuit mogen gaan dat de canon dus was betaald. De garantie van de verkoper (opgenomen in de leveringsakte) dat er wél was betaald, maakt dat niet anders. De koper mocht van de notaris verwachten dat hij zou hebben gewaarschuwd voor het risico dat er niet was betaald en dat de verkoper ook niet meer zou kunnen betalen. Toen het bericht van de gemeente binnenkwam (de mail van 14:03 uur op 10 december 2015) had de notaris de koper moeten wijzen op de mogelijkheid dat de koper op betaling zou kunnen worden aangesproken.

De notaris draait uiteindelijk dus op voor de achterstallige erfpachtcanon. De notaris heeft nog geprobeerd om de bestuurders van het inmiddels opgeheven vastgoedbedrijf persoonlijk aan te spreken, maar die vordering is door de rechtbank afgewezen.

Haastige spoed is zelden goed, zal deze notaris zich nu dus ook realiseren.