(G)een beroepsfout van de makelaar
Dat de tuchtrechter en de civiele rechter duidelijk een eigen taak (en dus ook een andere processuele uitkomst) hebben, blijkt maar weer eens uit een recente uitspraak van de kantonrechter Alkmaar. De tuchtrechter vond dat een verkoopmakelaar onzorgvuldig had gehandeld. De kantonrechter vond – civielrechtelijk - van niet. De verkoopmakelaar kwam weg met een (tuchtrechtelijke) maatregel van berisping maar een schadevergoeding ging aan de neus van eisers voorbij. Ik leg u kort de casus voor.
Wat was er gebeurd?
Twee personen kochten een appartement dat werd verkocht via een verkoopmakelaar. Vlak nadat het huis aan de kopers was geleverd, kwamen de kopers erachter dat de verkopers al langere tijd een conflict hadden met de onderbuurvrouw. De onderbuurvrouw had vlak voor de verkoop per e-mail aan de Vereniging van Eigenaars gemeld dat zij geluidsoverlast ervoer van de verkopers omdat zij met schoenen in huis liepen. Ze liet weten dat er voor dat moment een tussenoplossing was bereikt - de verkopers zouden niet meer met schoenen aan in huis lopen - maar ze vroeg de VvE om advies voor een structurele oplossing nu zij vreesde voor herhaling van de overlast door de nieuwe bewoners. Deze e-mail van de onderbuurvrouw was door de verkopers zonder nadere toelichting in kopie aan de verkoopmakelaar gestuurd. De verkoopmakelaar had deze e-mail vervolgens niet aan de kopers doorgestuurd.
Hierop dienden de kopers een klacht in bij de Raad van Toezicht voor NVM Makelaars (hierna: RvT). De RvT verklaarde de klacht van de kopers gegrond omdat niet was komen vast te staan dat de kopers door de verkoopmakelaar in voldoende mate en in overeenstemming met regel 1 van de gedragscode van de NVM waren geïnformeerd. Op grond van deze regel moet de makelaar zijn/haar werkzaamheden naar eer en geweten, betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk uitoefenen.[1] De RvT legde de verkoopmakelaar een maatregel van berisping op.[2]
Vervolgens maakten de kopers een procedure aanhangig bij de kantonrechter, waarin zij een schadevergoeding vorderden van de verkoopmakelaar en het makelaarskantoor van ruim € 24.000. Hieraan legden zij ten grondslag dat de verkoopmakelaar de kopers op de hoogte had moeten stellen van het conflict met de onderbuurvrouw. Nu de verkoopmakelaar dit bewust had nagelaten, had hij een beroepsfout gemaakt en daarmee onrechtmatig gehandeld waardoor de kopers schade hadden geleden, aldus de kopers.
Wat zegt de kantonrechter?
De kantonrechter benoemt eerst de hoofdregels die gelden voor een civielrechtelijke beoordeling van een handeling die door een tuchtrechter al is bestempeld als een beroepsfout:
de burgerlijke rechter moet bij het vaststellen van een beroepsfout een eigen beoordeling maken;
als de burgerlijke rechter bij de beoordeling van het handelen van de verkoopmakelaar tot een ander oordeel komt dan het oordeel van de tuchtrechter, dan moet hij dit oordeel zodanig motiveren dat dit, ook in het licht van de beoordeling van de tuchtechter, begrijpelijk is;
bij de beantwoording van de vraag of een makelaar op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk is, kan de burgerlijke rechter betekenis toekennen aan het oordeel van de tuchtrechter over het gewraakte handelen; en
aan het oordeel van de tuchtrechter dat in strijd is gehandeld met de normen en regels die gelden voor een bepaalde doelgroep, kan niet zonder meer de gevolgtrekking worden verbonden dat de betrokkene ook civielrechtelijk aansprakelijk is wegens schending van een zorgvuldigheidsnorm.
Vervolgens constateert de kantonrechter dat op grond van de rechtspraak vaststaat dat de makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een onroerende zaak niet alleen verplichtingen heeft jegens zijn opdrachtgevers, maar ook zorgvuldig moet handelen bij de informatieverstrekking aan de koper. De kantonrechter moet in het onderhavige geval beoordelen of de verkoopmakelaar heeft gehandeld zoals mag worden verwacht van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar. Het is aan de kopers om te stellen en te bewijzen dat de makelaar niet aan deze norm heeft voldaan.
De kantonrechter overweegt dat de informatie in de e-mail niet zodanig is dat op de verkoopmakelaar de verplichting rustte om deze e-mail te delen met de kopers. Uit de e-mail blijkt namelijk dat er een tussenoplossing was gevonden, waardoor op het moment van de e-mail het probleem was opgelost. De e-mail was daarnaast door kopers zonder toelichting doorgestuurd aan de verkoopmakelaar. Daarbij moet worden opgemerkt dat ook de RvT niet van mening was dat de verkoopmakelaar deze e-mail had moeten doorsturen.
Dit neemt echter niet weg dat een melding van overlast wel vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan een koper moet worden medegedeeld, nadat de verkoopmakelaar heeft gecontroleerd of deze melding klopt. In dit geval had de verkoopmakelaar de e-mail pas na het tekenen van het koopcontract, maar nog tijdens de bedenktermijn van de kopers, gezien. De verkoopmakelaar had vervolgens direct om een verklaring gevraagd bij de verkopers. Deze verklaring kwam overeen met de e-mail. De verkoopmakelaar sprak met de verkopers af dat de verkopers de e-mail met de kopers zouden bespreken. Vervolgens ontstond discussie over de vraag of de verkopers in dit gesprek de kopers voldoende hadden geïnformeerd over de door de onderbuurvrouw ervaren geluidoverlast.
De kantonrechter oordeelt dat de zorgplicht van de verkoopmakelaar niet zover gaat dat hij niet mocht afgaan op de mededelingen van de verkopers, die overeenkwamen met de e-mail. Ook had hij niet hoeven nagaan wat de verkopers tijdens dit gesprek aan de kopers had meegedeeld. De kantonrechter concludeert daarom dat de verkoopmakelaar voldoende adequaat heeft gereageerd en dus zorgvuldig heeft gehandeld naar aanleiding van de e-mail. Dit betekent dat geen sprake is van een beroepsfout. Er is dus ook geen sprake van onrechtmatig handelen van de verkoopmakelaar als gevolg waarvan de kopers schade zouden hebben geleden.
Tot slot
Een tuchtrechtelijke veroordeling kan een opmaat vormen voor een civielrechtelijke procedure nu de rechter zich rekenschap zal moeten geven van het oordeel van de tuchtrechter. De hierboven besproken uitspraak laat echter zien dat het geen garantie geeft op succes in de aansprakelijkheidsprocedure; de civiele rechter hanteert een ander toetsingskader en vormt een eigen oordeel.
[1] Regel 1 van de NVM Erecode/gedragsregels luidt, voor zover relevant: "Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur zijn zich bewust van het belang van hun functie in het maatschappelijk verkeer. Zij oefenen deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streven naar kwaliteit in hun dienstverlening. In hun communicatie waken zij voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over hun werkwijze, belangen en positie. Niet naleving van deze Erecode kan worden onderworpen aan de tuchtrechtspraak van de NVM."
[2] Stichting tuchtrechtspraak NVM, 20-72 RvT Amsterdam