Is de verhuurmakelaar verantwoordelijk voor gegoedheid van de huurder?
Met dalende spaarrentes zoeken welgestelde particulieren hun toevlucht tot het aankopen van verhuurwoningen om zo hun vermogen enigszins te beschermen. Omdat het vinden van huurders en het beheer van de woning ongemerkt een hoop tijd kost, nemen veel pandjesbazen een verhuurmakelaar in de arm. Maar hoe ver reikt eigenlijk de verantwoordelijkheid van zo'n verhuurmakelaar in het voortraject, dus bij het vinden van huurders? Is de verhuurmakelaar bijvoorbeeld aansprakelijk als de huurder een wanbetaler blijkt te zijn? Aan de hand van een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden valt daar wel wat over te zeggen.
Toch niet zulke fatsoenlijke huurders
In de zaak die aan de uitspraak ten grondslag ligt hadden twee woningeigenaren een verhuurmakelaar ingeschakeld om hun woning te verhuren. Per mail laat de verhuurmakelaar weten dat zijn opdracht volgens hem behelst: "Het selecteren van kandidaat huurders, bezichtigen, en de daarbij behorende screening (antecedenten onderzoek, Social Media, Creditcheck) van de kandidaat." Verder schrijft de verhuurmakelaar: "Wij werken alleen met bedrijven, werkende huurders of huurders met voldoende vermogen. De verhouding tussen het inkomen en de maandelijkse huurprijs is een belangrijke toewijzingsfactor. Daarnaast moeten het nette mensen zijn met fatsoenlijke waarden en normen."
Medio mei 2017 vindt tussen een potentieel huurderskoppel, de verhuurmakelaar en de woningeigenaren een gesprek plaats. Tijdens het gesprek wordt vermeld dat één van de twee kandidaat-huurders in het verleden met een faillissement te maken heeft gehad. Na het gesprek verstrekken de kandidaat-huurders aan de verhuurmakelaar nog allerhande paperassen, waaronder van één van de kandidaat-huurders een arbeidsovereenkomst, loonstroken, een uitdraai van diens betaalrekening en een verklaring van diens huidige huurder.
De woningeigenaren besluiten - met instemming van de verhuurmakelaar - met de kandidaat-huurders in zee te gaan. Met ingang van 1 augustus 2017 wordt de woning aan de kandidaat-huurders verhuurd. Al snel gaat het mis.
De borg en de huur over de maanden augustus tot en met oktober 2017 worden nog keurig betaald. Maar de huur voor de maand november 2017 wordt te laat en pas na invorderingsmaatregelen voldaan. De huur voor de maanden december 2017 en januari 2018 worden helemaal onbetaald gelaten. Als klap op de vuurpijl treft de politie eind januari 2018 een hennepkwekerij in de woning aan.
Pas dan komt aan het licht dat op één van de huurders sinds 4 november 2014 het regime van de Wet schuldsanering natuurlijke personen toepasselijk is. Dat regime is op 16 februari 2018, en dus na het aangaan van de huurovereenkomst, geëindigd. Eveneens wordt duidelijk dat de andere huurder al sinds 12 mei 2016 in staat van faillissement verkeert.
Omdat de huurders niet in staat waren de achterstallige huur te betalen, en in een poging nog iets van de schade te incasseren, richten de woningeigenaren hun pijlen op de verhuurmakelaar. Zij verwijten de verhuurmakelaar geen 'nette mensen met fatsoenlijke waarden en normen' als huurders te hebben voorgesteld en onvoldoende onderzoek te hebben gedaan naar deze huurders en hun financiële gegoedheid. Hebben de woningeigenaren juridisch gezien een punt?
Maatman-criterium
Tussen de woningeigenaren en de verhuurmakelaar bestaat een overeenkomst van opdracht (artikel 7:400 BW). De wet bepaalt dat een opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg moet betrachten van een 'goed opdrachtnemer'. Doet hij dat niet, dan schiet de opdrachtnemer tekort jegens de opdrachtgever. Juridisch is dan sprake van wanprestatie (artikel 6:74 BW).
Om vast te stellen of een makelaar als een goed opdrachtnemer heeft gehandeld, moet worden beoordeeld of de makelaar heeft gehandeld zoals een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot te werk zou zijn gegaan. De 'redelijk handelend, redelijk bekwaam vakgenoot' wordt kortweg de 'maatman' genoemd: een denkbeeldige, zeg maar 'gemiddelde', persoon aan wiens kennis en kunde het handelen van de aansprakelijkgestelde beroepsgenoot wordt getoetst. Ook in procedures tegen advocaten, notarissen en artsen komt de maatman-maatstaf terug.
Welke eisen concreet worden gesteld aan de maatman, en dus aan de aansprakelijkgestelde beroepsgenoot, is van tal van factoren afhankelijk: de binnen de beroepsgroep geldende gedragsregels, de aard van het beroep (de zorg van een makelaar wordt anders ingekleurd dan de zorg van een advocaat), de omvang van de opdracht (een verplichting tot resultaat of tot inspanning) en wat de beroepsbeoefenaar over de opdracht heeft toegezegd, de toevertrouwde belangen, de persoon van de opdrachtgever, et cetera.
Bij dit alles wordt niet het allerbeste van de beroepsbeoefenaar verlangd, maar de kwaliteit van de dienstverlening mag niet beneden de middelmaat liggen.
Concrete invulling zorgplicht verhuurmakelaar: solvabiliteit huurder
Een verhuurmakelaar die bemiddelt bij het aangaan van een huurovereenkomst heeft in het algemeen jegens de verhuurder de plicht te beoordelen of de kandidaat-huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de huurverplichtingen. De makelaar moet zich ervan vergewissen dat de huurder in staat is de huur te dragen.
Wat de zorgplicht verder inhoudt hangt mede af van wat de makelaar aan de verhuurder heeft beloofd. In deze zaak heeft de verhuurmakelaar aan de woningeigenaren voorgehouden dat hij alleen werkt met solvabele huurders, dat het nette mensen moeten zijn met fatsoenlijke normen en waarden en dat hij kandidaten daartoe 'screent' (doorlicht) mede aan de hand van een onderzoek van hun 'antecedenten' en wat te vinden is op 'social media' en via een 'creditcheck'. Volgens de makelaar behoort daartoe in ieder geval een controle op de identiteit van de kandidaat-huurders en het inwinnen van informatie over hun inkomen en over hun woon- en betalingsgedrag op hun vorig woonadres.
Door deze mededelingen was het volgens het gerechtshof aan de verhuurmakelaar om te toetsen of de ontvangen gegevens over inkomen en woonverleden vragen of twijfel zouden oproepen. Bij vragen of twijfel had de makelaar verder onderzoek moeten verrichten. In dit geval heeft de makelaar weliswaar een beetje doorgevraagd, maar naar het oordeel van het hof veel te weinig. Bij dit oordeel woog het hof de volgende omstandigheden mee:
het loon van één van de kandidaat-huurders werd volgens de loonstrook contant betaald door een werkgever 'X' die op het woonadres van deze kandidaat-huurder zou zijn gevestigd;
de huur voor de toenmalige woning van de kandidaat-huurders werd al enige tijd niet meer via de bank betaald;
bij navraag werd de verhuurmakelaar duidelijk dat de ene kandidaat-huurder werkzaam was voor de zoon van de andere kandidaat-huurder en dat deze zoon vanaf juni 2016 de huur voor de toenmalige woning contant voldeed; en
tijdens de bezichtiging is verteld dat één van de kandidaat-huurders te maken heeft gehad met een faillissement.
Volgens het hof bestond daarom alle aanleiding om verder onderzoek te doen of de kandidaat-huurders wel in staat waren de huur (zelf) te betalen, ook op de langere termijn.
Hoe had de verhuurmakelaar dit kunnen doen? Hij had een openbare (dus vrij toegankelijke) bron als het Centraal Insolventieregister moeten raadplegen, waarin - zo stond vast - beide kandidaat-huurders waren opgenomen. Ook via het handelsregister had de verhuurmakelaar duidelijk kunnen worden dat de kandidaat-huurders te linken waren aan recent opgeheven en failliete bedrijven.
Door dit onderzoek na te laten en genoegen te nemen met alleen van de kandidaat-huurders zelf verkregen informatie over hun financiële situatie, is de verhuurmakelaar naar het oordeel van het hof tekortgeschoten in de nakoming van zijn zorgplicht tegenover de woningeigenaren.
Concrete invulling zorgplicht verhuurmakelaar: fatsoenlijke huurder
Over het verwijt van de woningeigenaren dat de verhuurmakelaar geen 'nette mensen met fatsoenlijke waarden en normen' als huurders heeft voorgesteld, is het gerechtshof milder in zijn oordeel. De woningeigenaren hebben tijdens de bezichtiging van de woning de kandidaat-huurders ontmoet en hen kennelijk als aanvaardbaar aangemerkt, terwijl zij verder niet aannemelijk hebben gemaakt dat de verhuurmakelaar had moeten weten dat de kandidaat-huurders van plan waren een hennepkwekerij op te tuigen. Dit verwijt is dan ook onterecht.
Tot slot
Al met al houdt het gerechtshof de verhuurmakelaar aansprakelijk wegens het nalaten van deugdelijk onderzoek. Heel verrassend is deze uitkomst niet, want zoals het spreekwoord luidt: belofte maakt schuld. Wanneer een makelaar toezegt de financiële gegoedheid van de kandidaat-huurders te controleren, dan moet hij die toezegging nakomen. Doet hij dat niet, dan moet de makelaar de woningeigenaren schadeloosstellen voor de onbetaald gebleven huurlasten. In deze zaak was dat een bedrag van bijna € 6.000.