Makelaar aansprakelijk voor het vermelden van onjuiste informatie op Funda

Makelaars die zijn aangesloten bij bijvoorbeeld de NVM of de VBO moeten zich bij het opmeten van een woning aan de 'Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen' houden. Deze meetinstructie bevat een handleiding voor het bepalen van de gebruikersoppervlakte van woningen. Het doel van de meetinstructie is het vereenvoudigen en uniformeren van het meten van woningen.

Kan de makelaar aansprakelijk gesteld worden als hij de meetinstructie niet volledig in acht neemt? Ja, dat kan. Dat ondervond een makelaar die in 2016 een huis verkocht dat volgens de verkoopbrochure een woonoppervlakte van 180m2 had, wat in werkelijkheid maar 153m2 bleek te zijn. De koper vond dat hij schade had geleden als gevolg van de foutieve vermelding in de verkoopbrochure en op Funda omdat de prijs die hij had betaald voor de woning te hoog was. Volgens de koper heeft de makelaar  jegens hem onrechtmatig gehandeld.

De rechtbank
Ter zitting blijkt dat de makelaar de woning conform de meetinstructie had ingemeten op 160 m2.  Door een fout heeft de makelaar vervolgens echter een onjuist woonoppervlak op Funda en in haar verkoopbrochure vermeld. Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van onrechtmatig handelen door in de verkoopinformatie te vermelden dat de woning een oppervlakte had van 180 m2. Dat de makelaar dit niet expres fout heeft vermeld, doet niet ter zake.

Heeft de koper ook schade geleden die door de makelaar moet worden vergoed? Naar het oordeel van de rechtbank heeft de koper voldoende aannemelijk gemaakt dat de oppervlakte van de woning voor hem een belangrijke factor was en dat hij, indien hij correct zou zijn geïnformeerd over de oppervlakte, de woning niet zou hebben bezichtigd, althans dat hij niet zou hebben betaald wat hij nu had betaald. Omdat de precieze schade niet vastgesteld kan worden, heeft de rechtbank de door de koper geleden schade als gevolg van de fout van de makelaar geschat op € 9.000 en de makelaar veroordeeld deze schade aan de koper te vergoeden.

Het gerechtshof
Het enkele feit dat in de verkoopinformatie door een fout een onjuist woonoppervlakte is vermeld, kan volgens de makelaar niet leiden tot de conclusie dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld. De meetinstructie is volgens de makelaar niet in het leven geroepen om dergelijke fouten te voorkomen. Dat voert de makelaar dan ook aan in hoger beroep.

Het gerechtshof gaat daar echter niet in mee. De meetinstructie strekt naar het oordeel van het hof (en eerder de Hoge Raad) ter bescherming van de aspirant-kopers. Aspirant-kopers mogen er dus van uitgaan dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. De makelaar is aansprakelijk uit onrechtmatige daad omdat in de door haar opgestelde verkoopbrochure en op Funda verkeerde informatie stond. De makelaar heeft er hierdoor voor gezorgd dat de koper een onjuiste voorstelling van zaken had. Het is volgens het hof niet relevant dat de koper de woning niet zelf heeft ingemeten; de koper mocht uitgaan van de informatie die in de voorkoopbrochure en op Funda was vermeld. Dat deze informatie als gevolg van een fout onjuist was, komt voor rekening van de makelaar.

De makelaar vindt daarnaast dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat voldoende aannemelijk is dat de oppervlakte van de woning voor de koper een belangrijke factor was en dat hij de woning niet zou hebben bezichtigd, of zou hebben gekocht, wanneer hij correct zou zijn geïnformeerd over de gebruikersoppervlakte. Met andere woorden; de koper zou volgens de makelaar geen schade hebben geleden omdat de foute vermelding niet van invloed was op zijn keuze om de woning te kopen voor de prijs die hij heeft betaald. Volgens het hof mogen aan het causaal verband in dit geval echter geen hoge eisen worden gesteld. Het ligt naar het oordeel van het hof in de rede dat het woonoppervlak in elk geval enige invloed zou hebben gehad op de beslissing van de koper om de woning al dan niet te kopen, en op de prijs van de woning. Het hof bekrachtigt de uitspraak van de rechtbank. De makelaar moet de koper € 9.000 en (een deel van) de proceskosten betalen.