Benadeeld door uw makelaar?
Met 'de makelaar' kan een aankoop- maar ook een verkoopmakelaar bedoeld worden. Ook kan de makelaar als taxateur optreden. Als de makelaar zijn opdracht niet goed of niet goed genoeg uitvoert, of zich op andere wijze schuldig maakt aan een beroepsfout, dan kunt u de makelaar aansprakelijk stellen.
Daarnaast moet de makelaar rekening houden met belangen van derden, ook al zijn die derden geen opdrachtgever. Ook richting die derden kan soms sprake zijn van aansprakelijkheid van de makelaar.
De makelaar dient de zorgvuldigheid in acht te nemen die mag worden verwacht van een redelijk bekwaam, redelijk handelend vakgenoot. Dat heet ook wel het maatman-criterium. Treedt de makelaar buiten de grenzen van dat criterium, dan kan sprake zijn van aansprakelijkheid.
Hieronder leest u een aantal voorbeelden van door makelaars gemaakte beroepsfouten uit het civiele recht en het tuchtrecht.
De aankoopmakelaar
De aankoopmakelaar kan aansprakelijk zijn als hij de belangen van zijn klant niet voldoende heeft behartigd. Een praktijkvoorbeeld: de aankoopmakelaar heeft niet voldoende geadviseerd over de risico’s van een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst van een woning en evenmin een zorgvuldige inspectie van een woning gedaan. Hierdoor wordt zijn klant (de koper) met onverhaalbare schade geconfronteerd. De aankoopmakelaar is tekort geschoten in zijn dienstverlening, maakte een beroepsfout, en is daarom aansprakelijk voor die schade.
De verkoopmakelaar
Een voorbeeld van aansprakelijkheid van de verkoopmakelaar is het niet-naleven van de meetinstructie. Daardoor heeft de makelaar in de omschrijving van een woning en/of op plattegronden weergegeven dat een woning over méér vierkante meters beschikte dan in werkelijkheid het geval was. Dat is een beroepsfout, en is onrechtmatig richting de koper. Die mocht erop vertrouwen dat de meetinstructie zou worden nageleefd; de makelaar is aansprakelijk voor de schade die de koper daardoor heeft geleden.
De taxateur
Een taxateur kan aansprakelijk zijn als de taxatie is gebaseerd op onjuiste uitgangspunten. Bijvoorbeeld wanneer een taxatie plaatsvond terwijl een woning verbouwd werd, en in het taxatierapport wordt uitgegaan van een afgeronde verbouwing, terwijl de taxateur het eindresultaat niet heeft gezien. Als dat eindresultaat vervolgens anders blijkt te zijn dan wat de taxateur ervan heeft gemaakt, heeft de taxateur een beroepsfout gemaakt. De taxateur is tekort geschoten in de uitvoering van zijn opdracht. Hij moete de schade vergoeden die de benadeelde partij als gevolg daarvan heeft geleden. In dit geval zou de hypotheekverstrekker benadeeld kunnen zijn. Die heeft op basis van de taxatie een hogere geldlening verstrekt dan hij zou hebben gedaan als de taxateur de werkelijke eindsituatie had getaxeerd. Die schade dient de taxateur dan aan de hypotheekverstrekker te vergoeden.
Het dienen van twee heren
Verder komt in de rechtspraak veelvuldig de situatie voor dat een makelaar voor twee partijen heeft opgetreden, bijvoorbeeld zowel voor de verhuurder als voor de huurder. Het dienen van twee heren is niet toegestaan volgens de wet. Een praktijkvoorbeeld: een verhuurmakelaar brengt zowel bij de verhuurder als bij de huurder courtage in rekening brengt om een huurovereenkomst tot stand te brengen. Maar ook als de makelaar zonder vergoeding woonruimte van een verhuurder op zijn website plaatst en alleen bij huurders bedragen in rekening brengt, kan sprake zijn van een verboden constructie. Heeft de makelaar twee heren gediend en courtage bij de huurder in rekening gebracht, dan kan de huurder die terugvorderen omdat de courtage onverschuldigd is betaald.
Makelaars en taxateurs die bij beroepsorganisaties als NVM, VBO of Vastgoedpro zijn aangesloten, zijn onderworpen aan het tuchtrecht. Als een makelaar handelt in strijd met de normen die vanuit de beroepsorganisatie zijn opgelegd, kan sprake zijn van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Dat handelen kan worden voorgelegd aan tuchtrechtelijke instanties (Stichting Tuchtrechtspraak NVM, Geschillencommissie Makelaardij, Tuchtcollege Makelaardij). Als een tuchtcollege constateert dat een makelaar niet volgens de normen heeft gehandeld, kan het college aan de betrokken makelaar een maatregel opleggen. Denk hierbij aan een berisping, schorsing, beëindiging van aansluiting bij de NVM of een boete van ten hoogte € 50.000 .
Wanneer blijkt dat uw makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden, en dus aansprakelijk is als gevolg van een beroepsfout, dient u dit allereerst aan uw makelaar te melden. Mogelijk kunt u er nog samen uitkomen. Wanneer dit niet lukt kunt u uw makelaar officieel aansprakelijk stellen. Dit gebeurt door middel van het versturen van een brief; de aansprakelijkstelling. In deze aansprakelijkstelling legt u (of de door u ingeschakelde advocaat) uit waarom de andere partijmakelaar aansprakelijk is. Vaak is deze makelaar die aansprakelijk wordt gesteld het niet met u eens, er ontstaat een discussie. In deze discussie kan wederom geprobeerd worden er samen uit te komen. Wanneer dit niet lukt, is de gang naar de rechter soms onvermijdelijk. Zoals hierboven aangegeven, zijn ook andere alternatieven denkbaar. Wij kunnen u helpen de beste route te kiezen. Aan iedere stap in deze route hebben wij een vaste prijs verbonden, die is te vinden op onze financiële routekaart.
De advocaten van beroepsfout.nl hebben veel ervaring met advisering en procesvoering over beroepsfouten, en met het tuchtrecht voor makelaars. Wij geven u graag nadere informatie en advies over uw mogelijkheden.
